Le patrimoine immobilier des majeurs protégés

Le patrimoine immobilier, c’est quoi ?

Par définition, le patrimoine immobilier est celui qui ne peut pas se déplacer (par opposition au patrimoine mobilier).

On peut citer par exemple les biens d’habitations « en dur » (maisons, appartements, immeubles…), les locaux à usage professionnels (bureau, hangars, entrepôts, usine, fermes…), les espaces naturels (terres agricoles, bois, étang…), les parcelles de terrain constructibles ou non)….

L'inventaire du patrimoine immobilier de la personne majeure protégée est indispensable pour en assurer une protection efficace.

Détailler les caractéristiques d’un bien immobilier d'une personne protégée

Le juge des tutelles doit être informé :

- de sa consistance : s'agit-il d'une maison ou d'un appartement, est-ce une résidence principale ou secondaire ? S'il s'agit de terrains ou de terres, sont-elles constructibles, agricoles ?... 

- de ses caractéristiques : quelles sont les références cadastrales, les surfaces ? Les biens sont-ils hypothéqués, s’agit-il d’accessions à la propriété, sont-ils loués et à quelles conditions ?

- de sa nature : est-ce des biens en nue-propriété, en indivision, en usufruit ?...

- de son estimation : quelle est sa valeur potentielle de ce(s) biens immobilier(s) ?

Vous pouvez obtenir ces différentes informations par le biais :

- du notaire de famille

- des services cadastraux de la mairie concernée (pour obtenir un relevé cadastral appelé encore « extrait de matrice cadastrale ») ; ou auprès du Centre des Impôts Fonciers compétent en complétant le formulaire Cerfa 11565*04 (ou 6815-EM-SD).

- de l’éventuelle agence immobilière référente du bien immobilier

- de l’acte de propriété ou du titre de propriété (soit en l’obtenant auprès de la personne protégée, soit en demandant un duplicata auprès du notaire)

- de l’espace personnel de la personne protégée sur le site impots.gouv.fr > biens immobiliers.

En cas de difficultés à obtenir ces informations, il est possible de s’adresser aux services de la publicité foncière (annuaire impots.gouv.fr) en complétant le formulaire Cerfa n° 3236-SD pour obtenir un duplicata du titre de propriété ou le formulaire Cerfa n° 3233- SD pour obtenir un état hypothécaire du bien.

L’ensemble de ces informations doit être transmis au juge des tutelles lors de l'envoi de votre inventaire de patrimoine au début de votre mandat (pour rappel, dans un délai maximum de six mois, après votre nomination). En l’absence de bien immobilier possédé par la personne protégée, cette précision doit être donnée.

En cas de modification, cet inventaire de patrimoine doit être actualisé et adressé au juge des tutelles (article 503 du Code Civil).

Pensez à faire des photos des biens au début de votre intervention, elles prouveront leur état au début de votre mandat, si besoin.

Notre page sur l'inventaire du patrimoine vous aide à en savoir davantage à ce sujet.

A noter : depuis l’année 2023, tout propriétaire d’un bien immobilier a l’obligation de le déclarer aux services fiscaux sur son espace particulier impots.gouv.fr. Le mandataire familial ou professionnel doit vérifier que cette démarche a bien été réalisée selon la teneur de son mandat (assistance ou représentation).

Même si la valeur du ou des bien(s) immobilier(s) de la personne protégée varie en fonction de l'évolution du marché, vous devez en demander une estimation au début de votre mandat (auprès du notaire de famille ou d'une agence immobilière).

Cette estimation est à préciser dans l’inventaire de patrimoine (en adressant le document écrit qui atteste de cette valeur).

Cela permet d'apprécier, au fil du temps, la progression ou la baisse des avoirs immobiliers de la personne majeure protégée et de prendre d'éventuelles décisions en conséquence (avec la personne elle-même en curatelle et avec l'accord du juge, s'il s'agit d'une mesure de tutelle).

S'il s'agit d'envisager la vente de la résidence principale, l'accord du juge des tutelles sera requis, quelle que soit la mesure de protection (également pour les mesures d'habilitation familiale).

A noter : il est possible de connaitre la valeur des transactions immobilières dans un secteur donné en se rendant sur l’application publique app.dvf.etalab.gouv.fr. Cela peut permettre d’avoir une première approche de la valeur d’un bien immobilier (celle-ci restant à confirmer par un notaire ou une agence immobilière).

Une précaution, notamment en cas de vétusté ou d’inoccupation du bien immobilier de la personne protégée

Un patrimoine immobilier constitue un capital financier potentiel (notamment, en cas de vente, de location ou lors du règlement de la succession).

Vous devez donc veiller à ce que ce capital ne se déprécie pas (au titre de la représentation en tutelle ou de l'assistance en curatelle).

En premier lieu, et s'il s'agit de bâtiments vétustes, vous devez faire le nécessaire pour une mise hors d'eau (toiture, charpentes, portes et fenêtres notamment). 

Si le(s) bâtiment(s) ne sont pas occupés, il est nécessaire de les sécuriser.  Des barreaux de sécurité peuvent constituer une précaution utile. Si des biens de valeur s'y trouvent et que le budget de la personne le permet, vous pouvez envisager de signer un contrat de surveillance auprès d'une entreprise spécialisée. En cas d'inoccupation, pensez également à une maintenance minimum du chauffage pour que l'installation soit hors-gel et que l'humidité n'endommage pas le bien en hiver. Songez également à ce que le bien soit ventilé et aéré.

Si des objets de valeur s'y trouvent, pensez à la possibilité de les stocker chez un garde-meuble ou dans tout autre endroit sécurisé. S'il s'agit d'objets personnels de faible volume, les entreposer dans la résidence occupée par la personne majeure protégée peut constituer une solution adaptée (voire dans un coffre à son nom).

Détention des clés du domicile d’une personne protégée

Pour la détention des clés, sachez que votre rôle de tuteur ou de curateur ne vous donne pas de pouvoir particulier (votre mandat n’impose pas que vous les déteniez obligatoirement).

Cependant, en avoir un double est une précaution utile en cas de bien inoccupé.

Mais cela doit se réaliser avec l'accord de la personne majeure protégée (si elle est apte à y consentir) ou à sa demande.

Si en tutelle la personne protégée n'est pas à même de donner son consentement ou d'en gérer la détention, la logique veut que vous les gardiez avec vous (il en est de même pour les mesures alternatives en représentation).

En cas de risque d'intrusion par des personnes qui auraient disposé à un moment donné des clés, le changement des serrures est préconisé dans le cadre de la protection du bien immobilier et de son contenu.

Ne jamais se déplacer seul dans un bien inoccupé d'une personne protégée

Ne vous déplacez jamais seul dans un bien inoccupé d’une personne protégée, car en cas de problème et d'absence de témoins, cela pourrait vous être reproché (votre responsabilité pourrait être engagée).

En curatelle, l'accord de la personne, si elle ne peut pas vous accompagner, est de toute façon obligatoire.

En tutelle, vous devez rechercher le consentement de la personne, sauf si son état de santé ne lui permet pas de vous le donner. Mais, même avec son accord, et d’ailleurs quelle que soit la mesure de protection, déplacez-vous avec une tierce personne pour éviter toute suspicion ou litige.

En sauvegarde de justice avec mandat spécial, ces mêmes dispositions doivent être respectées en fonction de la particularité du mandat (selon qu’il s’agisse d’une mission d’assistance ou de représentation).

Pour les mesures alternatives (habilitation familiale, habilitation entre époux et mandat de protection future à son activation), il en est de même. Selon la nature du mandat, la gestion des clés de la personne protégée se réalisera comme en curatelle (pour les mesures d’assistance) ou comme en tutelle (pour les mesures de représentation).

Au sujet de l'autorisation de pénétrer dans le logement de la personne protégée et de la conservation des clés, vous pouvez utiliser le formulaire que nous vous proposons dans notre page Nos modèles de courriers pendant la mesure de protection > rubrique "Logement" > "Autorisation de pénétrer dans un logement privé & clés (toute mesure​​​​)" ; en l'adaptant si besoin, cette autorisation pouvant être ponctuelle ou pérenne.

Quelle obligation d’assurance pour les biens immobiliers d’une personne protégée ?

Tout bien immobilier appartenant à une personne majeure protégée doit être assuré (qu'elle l'occupe ou non) cf. notre page au sujet des assurances des majeurs protégés.

Une exception cependant : pour les terres agricoles, les terrains nus, les bois, les plans d’eau, seule une assurance responsabilité civile est obligatoire (des assurances facultatives peuvent être souscrites afin d’augmenter les garanties en cas de sinistre).

Les contrats doivent être adaptés à la nature du bien et à son utilisation. Il ne faut ni "sur-assurer" un bien ni le "sous-assurer". 

Pour les biens qui supposeraient moins de vigilance (par exemple des dépendances ou des terres agricoles), pensez à prendre les renseignements nécessaires.

Responsabilités en cas de défaut d'assurance d’un bien immobilier d’une personne protégée

Votre responsabilité sera engagée en tant que tuteur.

En curatelle également, s'il est démontré que vous n'avez pas correctement conseillé la personne protégée ou pris les mesures conservatoires nécessaires.

En sauvegarde de justice sans mandat spécial, il revient à la personne protégée de faire le nécessaire, avec l'aide si besoin d'un membre de sa famille, d'un proche ou d'un tiers (dans le cadre de la gestion d'affaires).

En sauvegarde de justice avec mandat spécial (ordonnant un inventaire de patrimoine et une protection des biens immobiliers), le mandataire doit effectuer les démarches de vérification, d'aménagement ou de souscription de contrats d’assurances (en accord avec la personne protégée si son état de santé le permet ; à son initiative, si ce n'est pas le cas, au titre des actes conservatoires ou d’un éventuel mandat de représentation de la personne protégée).).

Notre page sur les assurances des majeurs protégés vous apporte, si besoin, des informations complémentaires à ce sujet (notamment nos paragraphes consacrés aux assurances obligatoires > "l'assurance habitation" et "le défaut d'assurance obligatoire et les majeurs protégés").

En cas d'opposition de la personne protégée à assurer son bien immobilier 

- en curatelle : par exemple, dans l'hypothèse d'une opposition au mandat, le curateur peut se référer à l'article 469 du Code Civil pour solliciter l'accord du juge des tutelles afin d'être autorisé à signer seul le contrat d'assurance (ou un avenant). Mais il peut aussi le faire au titre des actes conservatoires et en donner l’information ensuite au juge des tutelles (la personne sous curatelle avise si elle saisit le juge en cas de persistance de son désaccord).

- en tutelle : le tuteur est autorisé à passer outre le refus de la personne protégée, du fait de son mandat de représentation.

- en sauvegarde de justice avec mandat spécial : le mandataire désigné se réfère aux missions qui lui sont confiées (par exemple, s’il agit dans le cadre d’un mandat de représentation de la personne protégée, il peut ne pas tenir compte de l’opposition de la personne protégée à assurer son bien immobilier). Sinon, le mandataire peut signer un contrat d’assurance dans le cadre des actes conservatoires.

Des choix à réaliser à partir de la volonté et des besoins de la personne protégée

En matière de gestion du patrimoine immobilier, il existe de nombreux cas de figures et chaque situation reste spécifique.

Les décisions devront être prises en fonction du devenir de la personne majeure protégée, de ses possibilités financières et de ses souhaits (sauf si elle n’est plus en capacité de les exprimer).

De plus, la prise de décision devra se réaliser en fonction de la conjoncture immobilière (tendance du marché et de la fiscalité, notamment).

Le critère habituel de la nature du mandat sera également à prendre en compte :

 - le mandataire familial ou professionnel agit-il au titre de l’assistance (comme par exemple en curatelle) ? Auquel cas la personne protégée reste à l’initiative de ses choix en matière de patrimoine immobilier. Le mandataire la conseille et l’assiste pour la signature éventuelle des actes.

- le mandataire est-il titulaire d’un mandat de représentation (comme par exemple en tutelle) ? Les décisions doivent être alors prises à partir du strict intérêt de la personne protégée

Le statut matrimonial de la personne protégée, quand elle vit en couple, est également à prendre en considération (concubinage, PACS ou mariage). Les incidences, notamment en matière de transmission et de fiscalité, ou dans l'hypothèse d'une séparation, ne seront pas les mêmes.

Ces différents aspects ne sont pas à négliger, dans le respect des choix personnels de la personne protégée et de sa vie privée.

Le notaire, dans les conseils qu’il peut apporter, reste un interlocuteur privilégié avant toute prise de décision.

Important :

- si des dispositions doivent être prises sur le domicile de la personne majeure protégée ou sa résidence secondaire (par exemple, sa vente ou sa mise en location), le juge des tutelles doit donner son autorisation, quel que soit le régime de protection (article 426 du Code Civil)

- le logement de la personne protégée doit être conservé aussi longtemps que cela est possible ainsi que les meubles et objets qui s'y trouvent.

A ce sujet et pour en savoir davantage, reportez-vous à notre page consacrée à la protection du logement et des objets personnels des majeurs protégés.

Acquisition d’un bien immobilier par une personne protégée

Il peut être parfois opportun que la personne protégée achète un bien immobilier si elle en a les moyens et si cela répond à un besoin (par exemple, soit pour l'occuper, soit au titre d'un investissement).

La règle de base est que cette acquisition se réalise à partir de la volonté de la personne protégée et que cet achat ne grève pas sa situation financière.

La préservation d'une épargne disponible est à recommander en cas de travaux à envisager ou d'imprévus.

Il est possible de recourir à l'emprunt bancaire (sous réserve de l'accord de l'organisme bancaire, de la personne en curatelle et de son curateur, et de celui du juge s'il s'agit d'une tutelle).

Tutelle :

- il appartient au tuteur de réaliser des comparatifs d'achat et de vente de biens immobiliers afin de représenter correctement les intérêts de la personne protégée. En ne négligeant pas la marge de négociation qui peut se présenter, selon les caractéristiques du bien à acheter.

- l’accord du juge des tutelles est requis pour l’acquisition d’un bien immobilier pour la personne sous tutelle (également pour les mesures alternatives en représentation, l’habilitation familiale générale en représentation et l’habilitation entre époux ; voire en sauvegarde de justice si un mandataire spécial est désigné pour représenter la personne protégée).

- cet accord du juge doit être obtenu pour la signature du compromis de vente par le tuteur (ou à défaut de l’obtenir dans les délais, la mention "sous réserve de l'accord du juge des tutelles" devra être apportée sur le document).

Curatelle :

- les démarches du curateur pour l’achat d’un bien immobilier pour à une personne sous curatelle sont réalisées :

          > d’une part, au titre du conseil (il fait valoir les intérêts de la personne protégée à partir de ce qu'elle souhaite)

          > d’autre part, au titre de l’assistance (le curateur co-signe les documents relatifs à l’acquisition du bien, dont les actes notariés, avec la personne sous curatelle).

- l’accord du juge des tutelles n’est pas sollicité pour l’achat d’un bien immobilier en curatelle (il doit être néanmoins informé si l’achat conduit au changement d’adresse de la personne protégée et dans le cadre du prochain compte annuel de gestion).

Sauvegarde de justice :

- une personne sous sauvegarde de justice peut procéder seule à l'achat d’un bien immobilier. Néanmoins, si la transaction dessert ses intérêts, l’acte pourra être remis en cause (article 435 du Code Civil).

- si un mandataire spécial a été désigné dans le cadre de la sauvegarde de justice, le projet d'achat est à apprécier en fonction des missions du mandataire en vérifiant si elles se réalisent dans le cadre d’une assistance (comme en curatelle) ou dans celui d’une représentation (comme en tutelle).

Vente d’un bien immobilier appartenant à une personne protégée

La vente du bien immobilier de la personne protégée peut être envisagée pour différentes raisons. 

Par exemple, le bien n'est plus utilisé et il ne peut pas être loué du fait de l'importance de travaux à réaliser. Ou encore, la situation financière de la personne protégée ne lui permet plus la conservation de son bien en raison du coût des charges (par exemple, à la suite d’une entrée en établissement). 

Dans tous les cas, des précautions sont à prendre. Prioritairement, le consentement de la personne protégée est à obtenir (sauf si elle n'est plus en état de l'exprimer).

En cas de refus de sa part quant à la nécessité de vendre, si cette vente s'impose, un travail souvent long de communication doit être réalisé avec la personne protégée.

En l'absence d'issue et si elle doit survenir, une vente judiciaire pourrait être très pénalisante car elle sera alors réalisée au prix le plus bas.

Les mises en vente nécessitent d'obtenir plusieurs avis de valeurs (des écarts importants peuvent apparaître selon les estimations).

Pour le prix de vente, une marge de négociation est toujours à préconiser. C'est la réalité de toute transaction immobilière et cet élément doit être en compte. A défaut, une vente réalisée en deça de l'évaluation la plus basse pourra interroger le juge des tutelles quant à la défense des intérêts du majeur protégé (sauf si le mandataire désigné est en mesure de de justifier cette situation).

Si la personne protégée a des enfants (ou de façon plus générale, des héritiers), il est important de recueillir préalablement leur avis sur un projet de vente immobilière. Les enfants peuvent en effet être intéressées par l'acquisition du bien. Cependant et dans ce cas, la vente ne pourra se réaliser à une valeur inférieure au prix du marché immobilier, au prétexte d'une acquisition familiale.

Tutelle :

- l’autorisation de juge des tutelles doit être demandée pour la vente d’un bien immobilier d’une personne sous tutelle (y compris pour les personnes sous habilitation familiale générale en représentation ou sous habilitation entre époux si le bien est ou était le logement de la personne protégée).

- cet accord du juge doit être obtenu pour la signature du compromis de vente par le tuteur (ou à défaut de l’obtenir dans les délais, la mention "sous réserve de l'accord du juge des tutelles" devra être apportée sur le document).

Curatelle :

- les démarches du curateur pour la vente d’un bien immobilier appartenant à une personne sous curatelle sont réalisées :

          > d’une part, au titre du conseil (il fait valoir les intérêts de la personne protégée à partir de ce qu'elle souhaite)

          > d’autre part, au titre de l’assistance (le curateur co-signe les documents relatifs à la vente du bien dont les actes notariés, avec la personne sous curatelle).

- l’accord du juge des tutelles doit être obtenu pour la vente d’un bien immobilier en curatelle si ce bien est le logement de la personne protégée, soit pour sa résidence principale, soit pour sa résidence secondaire (article 426 du Code Civil).

Sauvegarde de justice :

Une personne sous sauvegarde de justice peut procéder seule à la vente d’un bien immobilier. Néanmoins, si la transaction dessert ses intérêts, l’acte pourra être remis en cause (article 435 du Code Civil).

Si un mandataire spécial a été désigné dans le cadre de la sauvegarde de justice, le projet de vente est à apprécier en fonction des missions du mandataire en vérifiant si elles se réalisent dans le cadre d’une assistance (comme en curatelle) ou dans celui d’une représentation (comme en tutelle).

Location d’un bien immobilier appartenant à une personne protégée

La location d’un bien immobilier appartenant à une personne protégée peut constituer une solution permettant de lui procurer des revenus complémentaires.

Cependant, des contraintes existent et il ne faut pas les négliger (par exemple, travaux de remise aux normes ou d'amélioration, gestion du bail locatif et des états des lieux d'entrées et de sortie...).

Des risques sont également possibles (en cas d'impayés de loyers par exemple, ou encore si une expulsion du locataire doit être envisagée).

La question des éventuels meubles qui s'y trouvent peut constituer un obstacle mais l'option de la location en meublé peut être alors envisagée (à condition qu'ils ne soient pas obsolètes et qu'un inventaire précis ait été établi).

Si le bien est situé dans un endroit touristique, la location saisonnière est d'un rapport souvent intéressant. Cependant, l'intendance liée à cette formule est souvent lourde à gérer, à moins de la confier à une agence immobilière spécialisée.

Quelle que soit la formule de location retenue, il est important d'apprécier ces différents aspects pour que la location soit intéressante pour la personne protégée.

Tutelle :

- le tuteur ne doit pas omettre de demander l'accord du juge pour une mise en location d’un bien appartenant à une personne sous tutelle (il s'agit d'une opération relevant des actes de disposition).

- il est possible de faire le choix d'une requête "générale" (c'est à dire une autorisation pour louer le bien à différents locataires successifs, sous réserve de mentionner dans votre compte annuel de gestion les changements éventuels) 

- ou sinon, d’adresser des requêtes "spécifiques" (à savoir, solliciter l'accord du juge pour tout nouveau bail locatif). Cette seconde option est plus contraignante mais elle a l'avantage d'actualiser les dispositions prises sur le logement loué (sauf en cas de location saisonnière du fait des nombreux baux pouvant être signés). 

- le tuteur signe seul les baux locatifs après avoir obtenu l’accord du juge des tutelles.

Curatelle :

- les démarches du curateur pour la location d’un bien immobilier appartenant à une personne sous curatelle sont réalisées :

          >  d’une part, au titre du conseil (il fait valoir les intérêts de la personne protégée à partir de ce qu'elle souhaite)

          > d’autre part, au titre de l’assistance (le curateur co-signe les documents relatifs à la location du bien avec la personne sous curatelle).

- l’accord du juge des tutelles doit être obtenu pour location d’un bien immobilier en curatelle si ce bien est le logement de la personne protégée, soit pour sa résidence principale, soit pour sa résidence secondaire, par exemple si la personne protégée est entrée en établissement (article 426 du Code Civil).

- sinon, il est simplement informé de la mise en location du bien dans le compte annuel de gestion (sauf situation particulière).

Sauvegarde de justice :

Une personne sous sauvegarde de justice peut procéder seule à la location d’un bien immobilier. Néanmoins, si la transaction dessert ses intérêts, l’acte pourra être remis en cause (article 435 du Code Civil).

Si un mandataire spécial a été désigné dans le cadre de la sauvegarde de justice, le projet de location est à apprécier en fonction des missions du mandataire en vérifiant si elles se réalisent dans le cadre d’une assistance (comme en curatelle) ou dans celui d’une représentation (comme en tutelle).

Donation par une personne protégée

Une personne majeure protégée peut effectuer une donation mais cet acte impose la prudence.

En effet, il ne faut pas que la donation mette en péril la situation matérielle de la personne protégée et qu’elle relève bien de la volonté de la personne protégée (si elle ne peut l’exprimer, il faudra l’argumenter auprès du juge des tutelles).

La donation doit également se réaliser de façon équitable. Sur le principe, elle ne doit pas favoriser un membre de la famille plutôt qu'un autre car des contestations seront possibles.

Tutelle :

- le tuteur doit demander l'accord du juge pour tout projet de donation d’une personne sous tutelle (il s'agit d'une opération relevant des actes de disposition).

- le juge n'acceptera ce projet qu'à la condition d'un partage égal (sauf dispositions particulières et argumentées). 

- le tuteur signe seul l’acte de donation après avoir obtenu l’accord du juge des tutelles.

Curatelle :

- les démarches du curateur pour un projet de donation d’une personne sous curatelle sont réalisées :

          >  d’une part, au titre du conseil (il fait valoir les intérêts de la personne protégée à partir de ce qu'elle souhaite)

          > d’autre part, au titre de l’assistance (le curateur co-signe les documents relatifs à la donation avec la personne sous curatelle).

- si la personne protégée souhaite effectuer une donation en avantageant un membre de sa famille ou un tiers (par exemple, une association), le curateur doit s'entourer de précautions avant de donner son accord. Si le curateur s'oppose à ce projet de donation, le juge des tutelles peut arbitrer le litige s'il est saisi.

- le juge des tutelles n’intervient pas pour autoriser un projet de donation en curatelle (sauf en cas de désaccord). Il est informé de la donation dans le compte annuel de gestion.

Sauvegarde de justice :

Une personne sous sauvegarde de justice peut procéder seule à une donation Néanmoins, si cette donation dessert ses intérêts, l’acte pourra être remis en cause (article 435 du Code Civil).

Si un mandataire spécial a été désigné dans le cadre de la sauvegarde de justice, le projet de donation est à apprécier en fonction des missions du mandataire en vérifiant si elles se réalisent dans le cadre d’une assistance (comme en curatelle) ou dans celui d’une représentation (comme en tutelle).

Viager pour un bien immobilier appartenant à une personne protégée

Cet acte de disposition est possible mais avec l'accord du juge des tutelles (qu'il s'agisse d'une mesure de tutelle ou de curatelle) car il s'agit de la résidence principale de la personne majeure protégée (article 426 du Code Civil)..

Le choix du viager peut se justifier dans l'hypothèse d'un besoin de revenus complémentaires.

Le consentement de la personne protégée doit être impérativement recherché pour cette opération immobilière.

Préalablement, il est recommandé de faire valoir les aides auxquelles peut prétendre la personne majeure protégée pour améliorer ses revenus (par exemple, l'aide sociale, l'APA, ou toute autre allocation) cf. nos pages sur les aides financières pour les personnes âgées, pour les personnes en situation de handicap, en cas de maladie ou de précarité sociale.

Si la personne protégée a des enfants (ou de façon plus générale, des héritiers), il est important de recueillir auparavant leur avis sur ce projet car elles peuvent être intéressées par l'acquisition du bien, par exemple, dans le cadre d'une nue-propriété (le majeur protégé en conservant l'usufruit).

En cas de sauvegarde de justice, la personne protégée peut mettre son bien en viager à sa seule initiative mais cet acte pourra être remis en cause s’il s’avère que cela a desservi ses intérêts (article 435 du Code Civil).

Si un mandataire spécial a été désigné dans le cadre de la sauvegarde de justice, le projet de viager est à apprécier en fonction des missions du mandataire en vérifiant si elles se réalisent dans le cadre d’une assistance (comme en curatelle) ou dans celui d’une représentation (comme en tutelle).

Réalisation de travaux pour un bien immobilier à une personne protégée

Il faut en apprécier la pertinence en fonction des besoins de la personne protégée et de ses capacités financières.

Par exemple, si cela permet le maintien à domicile de la personne protégée, si le confort de l'habitation s'en trouve amélioré, si les travaux permettent d'envisager des revenus locatifs, si cela permet de sauvegarder un bâtiment en refaisant par exemple sa toiture...).  

Cependant, dans l'hypothèse où les moyens budgétaires de la personne protégée n'autorisent pas ces travaux, dans certaines situations, la vente du bien sera à envisagé avant qu'il ne se dégrade davantage. 

Des aides financières existent pour la réalisation de travaux d'aménagement (avec la possibilité de crédit d'impôts). A ce sujet, notre page sur les aides et les services pour le maintien à domicile peut vous être utile (paragraphes "Les services et les aides pour l'adaptation du domicile").

Retenez, enfin, que la réalisation de travaux nécessitent plusieurs devis afin qu'il ne soit pas reproché au mandataire désigné d'avoir favorisé une entreprise en particulier.

Transmission du patrimoine immobilier d’une personne protégée

A ce sujet, vous pouvez vous référer à notre page proposée aux personnes souhaitant anticiper leur propre vulnérabilité dans ce domaine : les dispositions patrimoniales.

La transmission du patrimoine immobilier des majeurs protégés obéit aux mêmes préoccupations que tout un chacun.

Le tuteur ou le curateur devront néanmoins vérifier quelles sont les autorisations à obtenir pour tout projet de transmission (il en est de même pour les mesures alternatives).

Vous pouvez également vous reporter à notre page consacrée aux droits patrimoniaux des majeurs protégés. Le tableau proposé dans cette page vous donnera des premières bases de réponse en cliquant sur le type de mesure (par exemple, pour la rédaction d'un testament ou la réalisation d'une donation).